«3% застройщику»: как изменилась судебная практика по ДДУ после реформы

До начала 2025 года судебная практика по спорам с застройщиками оставалась относительно стабильной. Если после приемки квартиры дольщик выявлял строительные недостатки, он мог инициировать независимую экспертизу и взыскать с застройщика реальные расходы на устранение дефектов. Суды, как правило, удовлетворяли подобные иски в полном объёме, опираясь на заключения экспертов и доказательства фактического ущерба.

Однако уже в апреле 2025 года юристы столкнулись с неожиданным разворотом. Районные суды Москвы и Московской области начали массово выносить типовые решения, ограничивая взыскания суммой в 3% от стоимости квартиры по ДДУ. Это происходило независимо от того, сколько реально стоило устранение дефектов — 300 тысяч, полмиллиона или миллион рублей. Прецеденты быстро распространились, и к маю такая практика стала практически повсеместной.Почему суды взыскивают именно 3%Юридическое обоснование новой позиции судов формально связано с поправками к 214-ФЗ, вступившими в силу с 1 января 2025 года. Согласно новой редакции, дольщик имеет право требовать неустойку в размере 3% от стоимости объекта недвижимости при наличии строительных недостатков. Но ключевая деталь — эти нормы должны применяться только к обязательствам, возникшим после вступления закона в силу.Несмотря на это, суды начали использовать новые нормы задним числом, распространяя их на иски, поданные по договорам, заключённым задолго до 2025 года. Логика, казалось бы, нарушена, однако районные суды стали активно ссылаться на письмо Минстроя №18103-НС от 28 марта 2025 года, в котором ведомство заявило, что взыскивать 3% можно вне зависимости от даты приемки квартиры, если судебное решение выносится уже после 1 января 2025 года. Минстрой — не законодательный органЮридическая уязвимость этой практики очевидна. Минстрой не обладает полномочиями устанавливать нормы права. Более того, в самом письме ведомства прямо указано, что оно не является нормативным актом и не имеет обязательной силы. Тем не...