Допустимо ли строительство, противоречащее генеральному плану // Иерархия градостроительной документации в 2025 году

В практике юристов, специализирующихся на градостроительном и земельном праве, часто возникает ситуация, когда правовой режим земельного участка, установленный генеральным планом, противоречит режиму, закрепленному правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Такое противоречие проявляется в отнесении одного участка к различным по назначению функциональной зоне по генплану и территориальной зоне по ПЗЗ.

Несмотря на кажущееся разногласие в законодательном регулировании, ранее данная ситуация не создавала существенных проблем для застройщиков. Применение правил землепользования и застройки имело приоритетный характер, а генплан выступал ориентиром для последующей корректировки ПЗЗ. Однако в 2024 году произошел существенный поворот в судебной практике, который, по мнению юристов Правового центра «Два М», может усложнить положение застройщиков.Основные документы градостроительного регулированияГенплан и ПЗЗ – основные документы, регулирующие градостроительную деятельность на муниципальном уровне. Несмотря на некоторую схожесть, принципы их действия различаются.Генеральный план – это документ территориального планирования, направленный на закрепление долгосрочных целей градостроительства. Он определяет функциональное назначение территорий и отражает планируемые объекты государственного или местного значения. Генплан имеет стратегический характер. При этом генплан, как правило, не содержит конкретных списков видов разрешённого использования, предусмотренных для той или иной функциональной зоны, показателей плотности и высотности застройки для участков и т.д. В связи с чем положения генплана сами по себе слабо соотносятся с проектированием отдельных объектов капитального строительства. Правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который непосредственно регулирует застройку. ПЗЗ устанавливают градостроительные регламенты для участков в зависимости от их принадлежности к определенным территориальным зонам..