Что такое самовольная постройка до ее легализации?

В деле эк. коллегии № 305-ЭС24-8341 (1, 2)) отличный сюжет из области права недвижимости. На земельном участке находятся нелегализованные самовольные постройки. Собственник участка - банкрот. Управляющий продает участок, при определении начальной цены постройки не учитываются. Должник просит признать торги недействительными, в том числе, со ссылкой на этот аргумент.

Суд первой инстанции поддерживает его и аннулирует торги. Апелляция отменяет решение и отказывает в иске со ссылкой на то, что самовольные постройка это принадлежность главной вещи - земельного участка. Поэтому то, что они не указаны в договоре купли-продажи земельного участка не может вредить торгам. Кассация оставляет первую инстанцию. Коллегия отменяет постановление кассации, оставляет в силе апелляцию. В определении много рассуждений, основанных собственно на законодательстве о банкротстве. Но есть и важный аспект для права недвижимости.Коллегия исправляет «детскую» ошибку апелляционного суда: самовольная постройка не может быть принадлежностью земельного участка. Принадлежность - это всегда вещь. А самовольная постройка таковой не является. Она может стать вещью после регистрации права на нее в реестре (разумеется, если она будет легализована). Кроме того, коллегия повторяет очень важный для нашего права недвижимости вывод о том, что недвижимая вещь это то, что зарегистрировано в реестре: «незарегистрированное строение не введено в оборот как объект недвижимого имущества и, соответственно, не может выступать в качестве вещи». Это уже второе дело, в котором содержится такой вывод, первый - это известное дело Райффайзен пятилетней давности. Таким образом, с точки зрения судебной практики (да и здравого смысла) стается единственная возможная квалификация самовольной постройки: незарегистрированная постройка (как самовольная, так и легальная) это составная часть земельного участка. Этот вывод справедлив для случаев, когда постройка возведена собственником участка. Если...